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最低6862元/㎡!水乡片区两地块以较低价格成交(附解读)

楼主:高工锂电 时间:2019-05-08 20:26:18

中洲半岛城邦

广州日报讯 (全媒体记者蒋幸端)由于供应量少,今年水乡新城片区楼市表现并不显眼。不过,随着8月底分别位于中堂和麻涌的两宗水乡片区商住地入市,水乡片区市场关注度再度提高。但受到市场环境影响,处于价格洼地的水乡片区楼市并不属于中心热点区域,加上竞拍条件升级,开发难度加大,中堂、麻涌两宗地块均以较低价格成交,溢价率低,没有触发竞自持。

  麻涌地块商业部分须100%自持10年

  昨天上午,麻涌“巨无霸”商住地块正式进入竞拍阶段。编号为2018WG021的麻涌镇华阳村地块为本月最后一宗正式拍卖的商住地,该地块仅经过两轮竞拍,就被云南城投置业股份有限公司以8.9亿元拍下,折合楼面地价6940元/平方米,溢价率仅1%爆冷低价成交。根据公告内容显示,该地块容积率大于1.0小于等于1.5,占地面积达85766.4平方米,竞拍要求“限价+竞自持面积+竞自持年限 +38595平方米商业建筑面积全自持10年”,起拍楼面价约为6862元/平方米,限价最高楼面地价为10340元/平方米。

  9月份,同样位于麻涌镇华阳湖湿地公园北侧的编号为2018WG022的商住地也即将拍卖,同样采用“限价+竞自持”方式,竞拍条件与2018WG021条件相似。

  东莞中原战略研究中心也介绍,从两宗商住地情况来看,目前板块内经济发展水平较低,附近为工厂区,居住氛围偏弱,配套尚未完善,需要等待时间开发成熟。而目前市场竞争主要为镇区边缘板块和周边镇区在售项目分流客户,但地块5公里内有多个待售项目,以品牌开发商为主,未来市场竞争激烈。

  上周中堂商住地成交价格合理

  受到轨道交通利好和生态休闲区打造等影响,麻涌楼市在水乡新城片区中属于最受关注的镇区之一。从优势上看,目前麻涌镇已经有万科、碧桂园、招商蛇口、云南城投等品牌房企进驻,近年来,水乡片区快速发展,麻涌推地节奏加快,随着城市发展加速,规划红利将逐渐兑现。

  在麻涌地块拍卖之前,上周中堂商住地入市已经引起人们对水乡片区楼市的关注。上周,编号为2018WG020号中堂镇斗朗社区地块进入最终交易阶段,由于近年来中堂镇土地供应量少,地块受到不少房地产企业的关注。最终经过7家房企29轮的激烈争夺后,卓越置业集团(东莞)有限公司以总价114996万元、折合可售楼面价8856元/平方米成功拍下。

  据公告内容显示,该商住地块位于中堂镇斗朗社区,地块占地面积65582平方米,容积率2.2,总建筑面积约14.4万平方米,地块面积较大。在价格方面,该地块起拍总价为100996万元,折合楼面地价7000元/平方米,地块实施“限价+竞自持”的方式拍卖,当地块总价达到137679万元、最高楼面限价9543元/平方米时,转入“竞自持面积+自持年限”环节。此外,该地块需无偿配建住宅建筑面积10%的比例作为安居房(面积14428平方米),用作人才住房、拆迁安置、租赁性住房等用途。

  当天上午,该地块被卓越地产拍下,并未达到最高限价,因此没有进入竞自持环节。业内人士表示,中堂在水乡片区当中优势并不明显,在整体的市场中关注较低,楼面地价未达到最高限价是预料之中的。加上目前整体市场不景气,开发商拍地理性,地价也较为合理。

  东莞中原战略研究中心建议,根据该地块的条件,可以建143平方米、170平方米左右的别墅产品打造四房两厅五卫改善需求住宅,在刚需洋房方面,则可以打造88-105平方米紧凑三房两厅为主,125平方米舒适四房两厅为辅的户型。

  中堂新项目借势亮相,竞争较少

  虽然中堂镇在水乡片区关注度相对较低,但随着镇区TOD规划,水乡区域及城区双区规划利好辐射下,市场热度将不断提高。

  据了解,目前中堂仅1个尾盘在售项目,2个小体量潜在供应,周边镇区存在客群分流竞争,市场较为冷清。在该宗商住地成功拍卖后,8月25日,光大锦堂阁在中堂大润发、东城天骄御峰城市展厅开放,正式在市场上亮相,加入对中堂及周边客户群体的抢夺当中。据了解,该项目地块于2017年由光大地产拍下,楼面地价为8134元/平方米,自持面积20%,自持年限5年,项目有望在年底可以开盘,为中堂区域增加全新楼盘供应。

  东莞中原战略研究中心介绍,中堂商住地供应稀少,近5年来仅出让3宗商住地块,地块规模较小,供应量紧缺。另外,2013年~2016年中堂洋房供需两旺,但近两年供应紧缺,量跌价升,2018年洋房最高成交价为11452元/平方米,需求有待重新被激发,而在户型产品中,80~100平方米的刚需户型仍是市场的主流。

  此外,东莞中原战略研究中心还表示,目前中堂镇高层洋房库存仅剩206套,库存面积仅为1.9万平方米,库存量低,按照2017年去化速度,完全去化约9个月,潜在供应4.3万平方米。

来源:广州日报

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