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“PPP,我们走”(二)•安仁古镇

楼主:鸿景高科 时间:2019-04-24 17:50:11

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一期(“PPP,我们走”(一))中,我们讨论了PPP模式的应用场景,以及开发商如何搭好这班车的畅想。本期将分析华侨城在城镇化开发过程中,依托“文化+旅游”打造安仁古镇的运营思路。

 

    自确立“文化+旅游+城镇化”的战略后,华侨城在云南先后签约60余个项目,涉资千亿;在四川签约项目16个,投资额近3000亿,其中成都片区计划投资近1400亿。除此之外,今年下半年又陆续签约无锡古运河、惠州吉他小镇等大型文旅项目,并与天水麦积山文旅公司(麦积山5A景区管理方)签约赋能管理服务。如此“花样”拿地令华侨城成功获取了丰厚的发展资源,那么具体有关于“文化+旅游+城镇化”战略,落实效果如何,我们以安仁古镇为例来一窥究竟。

    安仁小镇距成都41公里,距双流机场38公里,离大邑县城8公里,核心区占地4.1平方公里。华侨城进场时,已有保存完好的中西式老公馆27座、现代博物馆37座,早已被誉为“中国博物馆小镇”。

  

    将安仁古镇打造为全国城镇化示范基地的论调,在华侨城管理层内部被视为城镇化建设的破题关键,那么“入主”安仁古镇之后都发生了什么?

01

    拥有“绝版”资源的安仁古镇,数十年间持续进行修缮性保护开发,经过多年建设后,成都文旅集团旗下安仁文博公司已通过有轨电车、观光车、黄包车等交通工具,串起安仁老街、刘氏庄园、建川博物馆聚落等游览线路。

    

    在2016年前安仁仍定位为古镇旅游,盈利基本来自门票及景区的衍生消费,其中民国建筑群多建于清末民初,保存完好,备受各大剧组青睐,江湖有言“东有浙江横店影视城,西有安仁天然摄影棚”。十余年发展下来,安仁的文化底色已逐步成型,但基础设施、文旅产品、产业运营等始终未见起色。虽导入了画廊、博物馆、客栈和特色食馆等各色业态,但年均客流量也仅保持在150万人次

图1-5:图1安仁古镇规划两馆一街(刘氏庄园老公馆、建川博物馆聚落、公馆聚落老街)的规划;图2串联起二馆一街的电车路线;图3-4刘文彩庄园占地7万平方米,是南方最大的庄园建筑群;图5建川博物馆聚落由民营企业家樊建川创建,占地500亩,拥有藏品800余万件,其中国家一级文物166件(套);

    华侨城入驻后除完善小镇基础设施外(包括游客中心、博物馆华公馆、OCT华侨城创意文化园、锦绣安仁现代花卉农业种植园、安仁乐道美食街等),更多地是举办了各色大型文化活动,其中最为知名的当属首届“安仁双年展”,吸引了共计18个国家和地区189位中外知名当代艺术家参展;另外还有安仁国际音乐节-中美乡村音乐交流晚会,2018年新开项目“今时今日是安仁”等都从文化、艺术角度将安仁的文博产业定位推到了国内“顶尖”的高度。

    当然,除此之外的成都儿童音乐节、成都美食旅游节、“穿起旗袍去安仁”等活动令安仁的“文博”小镇定位更多了些比肩接踵的烟火气,平和了曲高和寡、孤芳自赏的艺术高冷范。

图6-9:图6“安仁双年展”举办地OCT华侨城创意文化园;图7锦绣安仁现代花卉农业种植园;图8-9安仁乐道美食街;

    自2007年始,安仁古镇就被纳入成都市委、市政府提出的“天府古镇”项目,成为成都打造国际旅游度假目的地的重要组成部分。2009年政府更是明确投资50亿元,计划用5年时间缔造世界级博物馆小镇,将安仁打造为大熊猫、金沙遗址、青城山、都江堰之后的成都旅游第五大品牌。

    同年12月,中国博物馆学会正式授牌安仁为“中国博物馆小镇”,这是中国迄今为止唯一以文博为核心价值理念的旅游小镇。不过,华侨城进驻以前安仁一直以民国古镇面貌示之大众,其文博的产业核心也未脱离原有的庄园及博物馆的文化艺术范畴。

    双年展、音乐节等一系列现代IP注入,就是要令安仁摆脱“古镇”这个传统的旅游定位。就如越后妻有大地艺术节(见前文《“乡村振兴”全球样本》)已成为无数乡镇艺术振兴的教科书。北川富朗把大地艺术节称作“地域特定艺术”,强调艺术与地域的“共生”状态,并通过这一定位,协助乡镇将原有落后的、单一的农耕业与劳务输出方式,转型升级为留得住人、产生经济效益的艺术“乡村”。

    如果我们以乡村和城市为载体,将提升区域人口的生活水平为发展目标(见前文《“衰退”的农村背后,是农村与城市的共同胜利》),那么依托“古镇”实现周边乡镇产业调整、企业转型、收入倍增也并无不可能。

02

    有一点值得注意,在华侨城与大邑县政府、成都文化旅游发展公司共同签署的《大邑·安仁项目投资合作协议》中,100亿投资指向大邑县安仁镇斜江河两岸约18.29平方公里的范围,而安仁镇总面积不过21.36平方公里。换言之,此次华侨城开发的对象是整个安仁镇。对目标乡镇的整体开发建设,才能被认为是城镇化开发的范本。

图10-11:图10安仁古镇核心区仅4.1平方公里,华侨城入主后多个项目超出了该区域范围,包括锦绣安仁现代花卉农业博览园,以及今年上半年拍的两块地。

    

    更有趣的是一号地块需配建不低于2000平米的游客中心,以及不低于10000平米的停车场,建成后无偿交给成都西岭雪山风景名胜区管委会。

    西岭雪山既不在安仁镇境内,又不紧邻安仁镇,为何将游客中心安置于此?

图12:在大邑县城市总体规划(2016-2035年)中最西侧雪山森林度假区即为西岭雪山运动休闲区

    实际上在华侨城进驻安仁之时,就已针对西岭雪山小镇与安仁新型城镇化建设同步进行了磋商。如果我们翻看有关安仁古镇的相关规划,除了最早的4.1平方公里核心区娱的方案外,很难再找到有关安仁镇整体城镇建设的开发计划。

    2017年,安仁文创文博集聚区作为成都“西控”的重点项目,被列入城市发展白皮书,成为全省5个重点发展的示范园区之一。项目在18平方公里范围内,可利用土地资源7831亩,已拆迁可出让土地规模5728亩,待整理土地规模2103亩。

    高筑墙、广积粮的画卷已徐徐展开。

(从县官方网站可查询到相关集聚区的介绍及招商政策:该集聚区位于安仁古镇,总体规划18.29平方公里,主导产业包括刘氏庄园与建川博物馆、建于民国时期的民国风情街、四川电影电视学院、成都孔裔英美国际公学等。)

    至此,我们看到安仁古镇的开发路径与乌镇及其它大部分文旅项目具有明显不同,它是以文化活动介入的方式促进当地城镇化,并不以门票、衍生服务为主要盈利模式,根本目的在于提升总体土地价值。文博产业相较其他产业而言,产业链更长、业态更丰富,更适宜以点带面的催生城镇化开发,但仅依托文旅综合开发往往并不能实现理想的、有效的产业及人口导入。城镇化开发以拥有更好的职住环境为目标,若仅有文化及旅游,那就一定会停滞在古镇旅游的层面。

03

    

    古镇与城镇开发结合的“再造”模式兴起于2013年,后在2014年3月中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中鼓励“特色小镇”的出现。这里的政策导向是试图将乡村人口及资源进行集中再分配,解决就业、生活等可持续发展问题。虽然各色文旅类小镇蜂拥上马,结果却是大量以小镇之名行了地产开发之实,过分依赖开发而使小镇承担了“污名”。但我们客观盘点一众“特色小镇”会发现,大量身处城市边缘甚至远离城市的“文旅”项目,多半出现基础设施基建迟缓等问题,导致“买得起、住不进”。

    因此,华侨城介入安仁之后最先着手的即是完善游客中心、公共配套设施等,并依托PPP拟完成古镇景区范围内道路及地下管网、公建配套、拆迁收储、生态景观打造等工作。

    相较传统地产开发的快进快出,城镇开发是一个系统化工作,除依托PPP外,更需要匹配的产业运营能力,不能走马观花地堆砌住宅与商业配套,核心要考虑民生、考虑教育、考虑产业,在此逻辑下,挖掘越深收益线越长,项目价值也就越高。

    从安仁古镇项目的架构可以看到,过去的安仁如果是一个过路景点的话,未来它将会是一个文博产业新城,从一个2万人人口的小乡镇发展为拥有10-20万产业“新人”的文化小镇。

部分图片来自网络

……END……

 

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